Änderungen bei den KfW-Förderprogrammen 124, 134, 167 und 159

KfW Förderprogramme

Zum 23. November 2017 werden von der KfW-Bank zu den KfW-Wohnwirtschaftsprogrammen überarbeitete Merkblätter veröffentlicht. Dies betrifft die Programme KfW-Wohneigentumsprogramm (124/134), Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit (167) und Altersgerecht Umbauen – Kredit (159). Neben einem neuen Aufbau zur Orientierung, gibt es aktuelle Hinweise zum Kumulierungsverbot mit § 35a Abs. 3 Satz 2 EStG und grundsätzliche steuerliche Hinweise.

Förderziel KfW-Wohneigentumsprogramm (124/134):
Die KfW fördert mit zinsgünstigen, langfristigen Krediten den Bau oder Erwerb von selbst genutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen sowie den Erwerb von Genossenschaftsanteilen für selbstgenutzten Wohnraum in Deutschland.

Änderungen:

  • neuer Aufbau des Dokuments und redaktionelle Änderungen
  • Hinweis zum Kumulierungsverbot mit § 35a Abs. 3 Satz 2 EStG
  • grundsätzliche steuerliche Hinweise

Mehr Informationen finden Sie unter:
KfW-Wohneigentumsprogramm

Förderziel Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit (167):
Die KfW fördert mit zinsgünstigen Krediten den Einbau von Heizungsanlagen zur Nutzung
erneuerbarer Energien. Die Förderung kann in Ergänzung zu Zuschüssen aus dem Marktanreizprogramm zur „Förderung von Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien im Wärmemarkt“ des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA, siehe dazu www.bafa.de) genutzt werden. Die Förderung soll darüber hinaus die finanzielle Belastung durch die Investitions- und Heizkosten reduzieren und diese für den Nutzer langfristig kalkulierbarer machen.

Änderungen:

  • neuer Aufbau des Dokuments und redaktionelle Änderungen
  • Klarstellung zum Förderhöchstbetrag
  • Hinweis zum Kumulierungsverbot mit § 35a Abs. 3 Satz 2 EStG
  • grundsätzliche steuerliche Hinweise

Mehr Informationen finden Sie unter:
Energieeffizient Sanieren

Förderziel Altersgerecht Umbauen – Kredit (159):
Die KfW fördert mit zinsgünstigen, langfristigen Krediten bauliche Maßnahmen in Wohngebäuden, mit denen Barrieren im Wohnungsbestand reduziert sowie der Wohnkomfort und die Sicherheit erhöht werden. Davon profitieren alle Altersgruppen: Es ermöglicht älteren Menschen einen möglichst langen Verbleib in der gewohnten Umgebung, kommt Menschen mit Behinderung oder in ihrer Mobilität eingeschränkten Menschen oder Familien mit Kindern zugute. Zusätzlich ermöglicht es den Schutz vor Wohnungseinbruch. Maßnahmen zum Einbruchschutz und zur Barrierereduzierung können für natürliche Personen alternativ mit einem Zuschuss aus Altersgerecht Umbauen (Produktnummer 455) gefördert werden.

Änderungen:

  • Klarstellung zum Förderhöchstbetrag
  • Hinweis zum Kumulierungsverbot mit § 35a Abs. 3 Satz 2 EStG

In der Anlage zum Merkblatt „Technische Mindestanforderungen und förderfähige Maßnahmen“ wurden Klarstellungen vorgenommen zu:

  • Förderfähige Maßnahmen und Anforderungen zum Einbruchschutz
  • Förderbereich 6, Einbau oder Erweiterung von Altersgerechten Assistenzsystemen

Die Änderungen im Merkblatt „Altersgerecht Umbauen – Kredit“ und in der Anlage „Technische Mindestanforderungen und förderfähige Maßnahmen“ haben auch die Anpassung der Fachunternehmerbestätigung – Maßnahmen zum Einbruchschutz“ erforderlich gemacht.

Mehr Informationen finden Sie unter:
Alters­gerecht Umbauen

Quelle: KfW-Bank

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Herbstlaub – Wer muss die Blätter beseitigen?

Herbstlaub beseitigen

Mit seinen bunten Blättern bringt der Hebst viel Farbe in die Gärten. Doch wenn die Blätter von den Bäumen fallen, ist die Laubentsorgung oft ein Streitpunkt. Die Folgen des Herbstes beschäftigen deshalb immer wieder die Gerichte. Der Verband der Immobilienverwalter (VDIV) RheinlandPfalz/Saarland informiert darüber, welche Pflichten Eigentümer oder Mieter haben.

Der Vermieter kann die Aufgabe an den Mieter übertragen
Die regelmäßige Beseitigung von Laub und gefährlichen Ästen zählt zu den sogenannten Verkehrssicherungspflichten des Grundstückseigentümers beziehungsweise des Vermieters. Auf den öffentlichen Straßen und Wegen ist dafür die Kommune zuständig. Diese Aufgabe gibt sie jedoch in der Regel über eine Satzung direkt an die angrenzenden Grundstückseigentümer weiter. So sind neben den Wegen auf dem eigenen Grundstück auch die direkt angrenzenden Gehsteige von Laub- oder Schneemengen zu befreien. Vermieter können diese Arbeiten zwar grundsätzlich dem Mieter übertragen, jedoch entbindet ihn das selbst nicht automatisch von seinen Verkehrssicherungspflichten. Weiterhin muss durch eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag oder einer beigefügten Hausordnung die Übertragung geregelt sein und er muss gewährleisten, dass der Mieter seiner Aufgabe nachkommt.

Die private Haftpflichtversicherung

Laubentsorgung im Herbst: Wer in der Pflicht steht und Räumpflicht „in üblichem Maß“
Wann ist das Laub täglich zu beseitigen? Wolfgang Ries, stellvertretender Vorstand des VDIV Rheinland-Pfalz/Saarland: „Die Laubentsorgung muss natürlich zumutbar bleiben. Gerichte sprechen beim Thema Laub von einer Räumpflicht in üblichem Maß. Das Problem ist allerdings, dass das im Streitfall von Gerichten unterschiedlich ausgelegt wird. Oft übergeben Eigentümergemeinschaften das Laubräumen an einen externen Dienstleister, dieser wird über die Jahresabrechnung verrechnet und die Bewohner müssen sich um nichts kümmern.“ Werktags ist je nach Satzung der jeweiligen Kommune zwischen circa 6:30 und 21:00 Uhr für laubfreie Wege zu sorgen, an Sonn- und Feiertagen ab 8:00 Uhr. Wenn es etwa durch nasses Laub zum Sturz kommt, entscheiden Gerichte über Mitschuld und Ansprüche des Verunglückten. Fußgänger haben sich aber bei herbstlicher Witterung auch vorsichtig zu verhalten, denn sie müssen sich darauf einstellen, dass es im Herbst durch Blätter rutschig werden könne. Eine Reinigung der Wege durch Grundstücksbesitzer könne nur im Rahmen des Zumutbaren verlangt werden. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung des Vermieters reguliert den Schaden, auch wenn der Mieter für das Räumen zuständig war. Die Versicherung wird aber versuchen, sich das Geld beim Mieter zurückzuholen. Wenn er Glück hat, übernimmt seine Privathaftpflichtversicherung dann den entstandenen Schaden. Wohnt man selbst als Eigentümer im Objekt, dann ist die Privathaftpflichtversicherung für eine Entschädigung zuständig.

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Zinskommentar Oktober 2017 – Das Anleihekaufprogramm im Fokus bei EZB und FED

baufinanzierung marktlage

Aus den Protokollen der letzten EZB Sitzung wird deutlich, dass derzeit ausführlich über die Fortsetzung der Anleihekaufprogramme durch die Notenbank diskutiert wird. Derzeit sind monatliche Ausgaben für Anleihekäufe von 60 Milliarden Euro Standard. Zum Jahresende läuft das Programm aus und jetzt wird überlegt, in welchem Umfang die Ankäufe weitergeführt werden. Eine vollständige Aussetzung wie früher besprochen steht nicht auf der Agenda der EZB. Ersichtlich ist aber, dass die Notenbank das Kaufvolumen senken und die Laufzeit einschränken möchte.

Nächste Ratssitzung entscheidet über neues Programm
Am 26.10.2017 wird die Zukunft des Programms besprochen, äußerte sich EZB Chef Mario Draghi. Die sehr lockere Geldpolitik ist allerdings nicht beendet, da ein sofortiger Ausstieg die aktuelle Erholung der Wirtschaft in der Eurozone gefährden könnte. In den vergangenen Wochen und Monaten hat sich der Eurokurs gestärkt und die Notenbank von einer Entscheidung über die Zukunft der Geldpolitik abgehalten. Hinzu kommen positive Tendenzen in der Wirtschaft, die zum Beispiel mit steigenden Exportzahlen für Deutschland aufwarten. Bisher wirkt sich der gestärkte Euro positiv aus und damit das so bleibt, sind gravierende Änderungen in der Geldpolitik nicht vorgesehen.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Beeinflusst die EZB den Eurokurs?
Kritiker meinen, dass die EZB die Stärkung des Euro beeinflusst. Diese Äußerung wies Mario Draghi ab und sagte, dass die EZB nicht den Eurokurs, sondern das Wirtschaftswachstum und die Inflation beeinflusst. Dass sich der Euro dabei erholt hat, ist eine positive Begleiterscheinung und nur einer der zahlreichen Faktoren, die für das Wachstum der EU-Wirtschaft sprechen. Auch einen Währungskrieg mit den USA schließt die EZB kategorisch aus und gibt Trump damit Kontra, der sich diesbezüglich in der Öffentlichkeit geäußert hat. Auch die US-Notenbank FED beschäftigt sich mit Anleihen, ist aber bereits weiter als die EZB. Janet Yellen gab bekannt, dass ab Oktober auslaufende Anleihen im Wert von zehn Milliarden Dollar im Monat nicht mehr ersetzt werden. Diese Summe wird monatlich um zehn Milliarden Dollar gesteigert bis jeden Monat Anleihen im Wert von 50 Milliarden Dollar nicht mehr ersetzt werden.

Entwicklung der Baufinanzierungszinsen
Die Baufinanzierungszinsen entwickelten sich bis Anfang Oktober seitwärts. Nach 1,02 Prozent Anfang September bewegten sich 10-jährige Darlehen bis Anfang Oktober minimal auf 1,01 Prozent. Bei den 15-jährigen Darlehen folgten auf 1,48 Prozent im September 1,51 Prozent im Oktober. Das Zinsniveau hat sich vorerst stabilisiert und von einem Rückschritt der Hypothekenzinsen kann man derzeit nicht ausgehen. Die nächsten Entscheidungen der Notenbanken und deren Auswirkungen auf das Bundesanleihen- und Zinsniveau werden den Kurs größtenteils vorgeben. Entsprechend sollten die Baufinanzierungszinsen im nächsten Jahr tendenziell steigen. Wer aktuell nach einer Immobilie sucht, kann nach wie vor von sehr niedrigen Zinsen profitieren und muss für die kommenden Monate auch nicht mit einem sprunghaften Anstieg der Zinsen zu rechnen.

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Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
langfristig: steigend

Entwicklung Leitzins und Inflation

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Immobilie als Kapitalanlage – Worauf sollte man heute achten

immobilienkapitalanlage

Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnte sich früher meistens schon aus steuerlichen Gesichtspunkten. Das hat sich mittlerweile geändert. Inzwischen ist jemand, der eine Immobilie nicht zur Eigennutzung kauft, viel eher ein Kapitalanleger im klassischen Sinne: Er will nicht sparen, sondern vor allem Rendite erzielen. Was das für die Finanzierung bedeutet, wird in dem folgenden Artikel behandelt.

Kapitalanlage unter veränderten Vorzeichen
Blickt man einige Jahre zurück, da erfreute sich der Erwerb einer Immobilie als Steuersparmodell großer Beliebtheit. Der Kapitalanleger zahlte gut und gerne um die 6 Prozent Darlehenszinsen und konnte diese beim Finanzamt geltend machen. Vor dem Hintergrund fiel die Wahl häufig auf eine 100-Prozent-Finanzierung und nicht selten wurden sogar die Nebenkosten mitfinanziert. Zudem hatten Produkte mit Tilgungsaussetzung Hochkonjunktur. Diese Vorgehensweise hat sich mittlerweile komplett geändert. Ein Grund ist, dass bei einem Zinssatz von 2 Prozent oder noch weniger, sich das Abschreiben der Schuldzinsen kaum noch lohnt . Darüber hinaus fordern Banken mittlerweile von Kapitalanlegern erhöhte Bonitätsanforderungen, was Auswirkungen auf die Finanzierung hat. Ein Kapitalanleger muss heute anders planen und rechnen.

Finanzierung mit neuen Parametern
So gilt inzwischen auch für Kapitalanleger, das der Eigenkapitalanteil bestmöglich kalkuliert wird. Ein höherer Eigenanteil wird von den Banken gern gesehen und wirkt sich positiv auf die Zinskonditionen aus. Auch die Tilgungslogik hat sich verändert und es empfiehlt sich gegenüber früher, eine höhere Tilgung einzubauen. Denn wer höher tilgt, investiert direkt in die Entschuldung. Das ist auch vor dem Hintergrund zu empfehlen, als dass der Zeithorizont eines Kapitalanlegers in der Regel kürzer ist als der eines Eigennutzers.

Eigentumswohnungen Quadratmeterpreise

Die veränderte Vorgehensweise hat auch Auswirkungen auf die Zinsbindung. Da sich die Zinsen nach wie vor auf sehr niedrigem Niveau bewegen, sollte sich der Kapitalanleger so wie der Eigennutzer in der Regel für eine lange Bindung entscheiden. Das gibt ihm Planungssicherheit, weil es ihn für 10, 15 oder noch mehr Jahre vor einem Zinsänderungsrisiko schützt. Gleichzeitig sollte sich der Kapitalanleger im Klaren sein, welches Motiv er hat. Entscheidet er sich für das Investment, weil ihm vor allem an der Wertstabilität und der vermuteten Wertsteigerung liegt, die etwa beim späteren Verkauf zu Buche schlägt? Oder geht es ihm weniger um das sichere „Betongold“, als um Gewinne aus laufenden Mieteinnahmen? Auf jeden Fall gilt es, konservativ zu kalkulieren und sich bewusst zu machen, dass selbst eine avisierte Rendite von 4 Prozent kein Selbstläufer ist.

Vermarktungschancen im Fokus
Unabhängig davon, worauf der Kapitalanleger abzielt, muss er darauf achten, dass sich die Immobilie gut vermarkten lässt. Dazu gehört, dass das Objekt, was Zustand, Ausstattung und Lage anbelangt, für die Allgemeinheit von Interesse ist. Denn je spezieller das Objekt, desto schwieriger ist es zumeist zu vermieten und später vielleicht zu verkaufen. So wird ein 250-Quadratmeter-Loft in einem denkmalgeschützten Wasserwerk in der Regel weniger stark nachgefragt werden als die zentrumsnahe Drei-Zimmer-Wohnung in einem Neubau. Entscheidet sich der Kapitalanleger trotzdem für die erste Variante, so sollte ein erhöhtes Risiko von Mieterwechseln beziehungsweise Mietausfällen in Betracht gezogen werden.

Eine Immobilie als Kapitalanlage erfolgt heute unter anderen Vorzeichen als in der Vergangenheit. Doch werden diese berücksichtigt, kann das Investment das halten, was sich der Kapitalanleger davon verspricht.

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Zinskommentar September 2017 – Wann sind geldpolitische Änderungen von der EZB zu erwarten?

baufinanzierung marktlage

EZB Präsident Mario Draghi hat verlautbaren lassen, dass es im Herbst eine Änderung beim Anleihekaufprogramm geben kann. Aktuell, also nach der letzten Sitzung nach der Sommerpause gab es noch keine Korrekturen. Dies begründete sich vor allem im gestärkten Eurokurs, der aktuell den Finanzmarkt beschäftigt und zu Überlegungen animiert.

Wie wird Mario Draghi entscheiden?
Banken, Experten und die Politik plädieren aktuell für eine Beendigung der billigen Geldschöpfung innerhalb der Eurozone. Mario Draghi scheint unschlüssig, er befindet sich in der Klemme. Doch im Bezug auf die Erholung der europäischen Wirtschaft und der Erholung des Euro sind Veränderungen durchaus eine Maßnahme, die in Erwägung zu ziehen und konkret zu überlegen ist. Die EZB mit Mario Draghi an der Spitze stimmt der Einschätzung generell zu. Allerdings ist die EZB Führung noch unschlüssig, da die ökonomischen Eckdaten noch keine Plausibilität zulassen und somit gegen eine Änderung der Niedrigzinsen sprechen. Die Verbraucherpreise haben die gewünschte Zielmarke von 2 Prozent noch nicht erreicht und auch der Export ist nicht zufriedenstellend. Der Eurokurs ist zwar gestiegen, hat sich aber neben der Freude über die wachsende Wirtschaft auch durch eine negative Performance ins Augenmerk gebracht. Die Produkte aus der Eurozone sind teurer, was den Export beeinflusst und konträr zu günstigeren Importen und einer niedrigen Inflation steht.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Sorgen und Überlegungen zu Niedrigzinsen
Der starke Eurokurs verunsichert die EZB und hält zu Überwachungen an. Eine Entscheidung über Anleihekäufe lässt sich allerdings nicht mehr lange hinauszögern, da die aktuellen Anleihekäufe zum Jahresende auslaufen. Eine Vertagung der Entscheidung ging in Folge mit der Eurostärkung einher und ist nicht mehr als eine Verschiebung, die bis zum Frühjahr des kommenden Jahres auf eine Entscheidung wartet. Was wird geschehen? Aktuell blickt der Markt interessiert in Richtung EZB und erwartet eine Entscheidung, die sich an aktuellen Prognosen und den Gegebenheiten der Finanzmärkte orientiert. Damit ist eine Beendigung der Niedrigzinsen gemeint, da die Wirtschaft derzeit starke Fluktuationen aufzeigt.

Entwicklung der Baufinanzierungszinsen
Die Zinsen für 10-jährige Hypothekendarlehen vollzogen seit Anfang August einen zyklischen Rückgang. Von 1,16 Prozent ging es bis Anfang September auf 1,02 Prozent zurück. Diese rückläufige Entwicklung der letzten sechs Wochen wird aber voraussichtlich nicht von Dauer sein. Aktuell fehlen zwar die Impulse für einen neuerlichen Zinsanstieg, dennoch kann aber davon ausgegangen werden, dass die Anleihen- und Zinskurse in den nächsten Monaten im Zuge neuer Maßnahmen der Notenbanken wieder in Bewegung geraten. Entsprechend sollten die Baufinanzierungszinsen im nächsten Jahr tendenziell steigen. Wer aktuell nach einer Immobilie sucht, kann nach wie vor von sehr niedrigen Zinsen profitieren und muss für die kommenden Monate auch nicht mit einem sprunghaften Anstieg der Zinsen zu rechnen. Es muss also keinesfalls Panik aufkommen, dennoch könne mit einem zügigen Abschluss in den nächsten Monaten unter Umständen gutes Geld gespart werden. Angesichts hoher Immobilienpreise, vor allem in den Ballungsräumen, könnten sich leichte prozentuale Veränderungen der Baufinanzierungszinsen bereits deutlich auf die Finanzierungskosten auswirken.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
langfristig: steigend

Entwicklung Leitzins und Inflation

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Wie die EZB den Bauzins beeinflusst – und wie nicht

Europäische Zentralbank

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat vor knapp einer Woche, am 07. September 2017, wieder getagt. Der Leitzins wurde bei 0,0 Prozent belassen und es wurde einmal mehr die Fortführung des Anleihenkaufprogramms bis mindestens Ende Dezember dieses Jahres erklärt. Die Entscheidungen der EZB wurden wieder mit Spannung erwartet, haben sie doch Marktrelevanz. Doch welche Auswirkungen genau hat die EZB-Geldpolitik auf das Zinsniveau für das Baugeld?

Hat der EZB-Leitzins einen direkten Einfluss auf den Bauzins?
Nein, der von der EZB festgelegte Leitzins hat keinen direkten Einfluss auf den Bauzins. Mit dem Leitzins steuert die Zentralbank den Preis, den Banken zahlen müssen, um sich Geld bei der Zentralbank zu leihen oder kurzfristig anzulegen. Dieser Zins gilt jedoch nur für kurzfristige Kredite von in der Regel einer Woche, die auf dem Geldmarkt gehandelt werden. Für Baufinanzierungen sind aber vor allem die Konditionen langfristiger Anleihen auf dem Kapitalmarkt von Bedeutung.

Zinsverlauf von Leitzins, Bundesanleihen und Bauzins

Woran orientiert sich der Marktzins für Immobiliendarlehen?
Der Marktzins für Immobilienkredite orientiert sich an den Renditen für langfristige Anleihen wie Pfandbriefe, nicht am Leitzins, der die kurzfristigen Zinsen beeinflusst. Daneben spielen weitere Faktoren eine Rolle, wie Refinanzierungs- und Risikokosten, die Ertragslage der Kreditgeber, die Wettbewerbssituation zwischen den Banken, die Darlehensausstattung und die Kreditwürdigkeit des Antragstellers. Die Pfandbriefkonditionen stehen in einem engen Zusammenhang mit den Konditionen von Staatsanleihen. Somit hängt die Entwicklung von Pfandbriefen und Staatsanleihen direkt zusammen, wonach sich wiederum der Marktzins für Immobilienkredite richtet.

Warum sind langfristige Anleihen für Baufinanzierungen von Bedeutung?
Da Baufinanzierungen in der Regel über einen langen Zeitraum abgeschlossen werden, große Volumen haben und Banken nicht nur auf ihre eigenen Kundeneinlagen zurückgreifen können, müssen sich die Banken darüber hinaus fremdfinanzieren. Das kann entweder über den Geldmarkt (Anlagen mit kurzfristiger Zinsbindung) oder über den Kapitalmarkt (Anlagen mit langfristiger Zinsbindung) geschehen.

Die EZB stellt jedoch nicht unbegrenzt Geld zur Verfügung. Zudem bieten langfristige Anleihen wie Pfandbriefe oder Staatsanleihen auf dem Kapitalmarkt mehr Sicherheit. Die Bank, die eine Immobilie finanziert, gibt einen Pfandbrief heraus, mit dem sie eine Immobilie beleiht, erhält dafür Geld und zahlt dem Anleger wiederum Zinsen. Günstige Refinanzierungskosten gibt sie in Form von günstigen Baukrediten weiter.

Inwiefern wirkt sich die EZB-Zinspolitik dennoch auf den Bauzins aus?
Hebt die EZB den Leitzins an, steigen mit Nachlauf auch die Zinsen für Anlagen mit kurzfristiger Zinsbindung, also Zinsen für Tagesgelder oder Festgelder. Durch die steigenden Zinsen kämen mehr Anleger an den Geldmarkt, sodass die Nachfrage nach Anlagen mit langen Zinsbindungen sinken würde. Die zurückgehende Nachfrage würde wiederum deren Rendite steigen lassen, da sich der Zins unter anderem danach richtet, zu welchem Preis Anleger bereit sind, Anlagen zu erwerben. Letztlich stiege auch der Bauzins, da dieser sich nach den Pfandbriefen beziehungsweise den Staatsanleihen richtet.

Momentan beeinflusst abgesehen vom niedrigen Leitzinssatz vor allem das Anleihenkaufprogramm der Europäischen Zentralbank (EZB) das traditionelle Zusammenspiel zwischen Geld- und Kapitalmarkt. Dadurch, dass die Europäische Zentralbank (EZB) Staatsanleihen in großem Umfang erwirbt, werden die langfristigen Zinsen für diese Wertpapiere gezielt niedrig gehalten. Somit sind auch die Konditionen für Baukredite günstig. Es ist aber nicht nur die EZB-Geldpolitik, die die Kapitalmarktrenditen bestimmt. Sind geopolitische Risiken hoch, flüchten sich Anleger in den „sicheren Hafen“, also in Staatsanleihen mit einer guten Bonität, die als besonders sicher gegenüber Ausfällen gelten.

Welche Bedeutung haben die Erwartungen von Marktteilnehmern an die EZB-Politik für die Zinsen?
Die Entwicklung der Rendite der Staatsanleihen gibt die Richtung für die Rendite der Baufinanzierung vor. Erwarten Marktteilnehmer zum Beispiel steigende Zinsen am Geldmarkt, dann wandern sie vom Kapitalmarkt zum Geldmarkt ab, was wiederum die Nachfrage nach Staatsanleihen sinken und deren Rendite steigen lässt. In der Regel lösen daher bereits die Erwartungen der Marktteilnehmer oder die Ankündigung von Maßnahmen Bewegungen aus, bevor die EZB überhaupt am Leitzins Veränderungen vornimmt oder das Anleihenkaufprogramm verändert.

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Weitere Öfen sind zum Austausch fällig

Schornsteinfegerin

Für Hausbesitzer, bei denen die Öfen über 30 Jahre alt sind, ist der Stichtag zum 31. Dezember 2017 ein wichtiger Termin. Es muss dann so mancher alte Kamin- und Kachelofen ausgetauscht oder nachgerüstet werden. Der Austauschgrund ist ein zu hoher Schadstoffausstoß.

Ältere Modelle müssen bis Ende 2017 ausgetauscht oder nachgerüstet werden
Bei alten Kamin- und Kachelöfen ist es bekanntlich so, dass sie viele Schadstoffe ausstoßen. Deshalb wurde eine gesetzliche Regelung eingeführt, dass schon seit einigen Jahren nach und nach alte Modelle ausgetauscht oder nachgerüstet werden müssen. Mit dem Jahresende 2017 steht der nächste Stichtag vor der Tür, der bei manchem langjährigen Hausbesitzern ein Handlungsbedarf an seinem Kamin- oder Kachelofen auslöst. Denn bis zu diesem Termin müssen Öfen mit einem Baujahr bis einschließlich 1984, welche die geforderten Emissionsgrenzwerte überschreiten, mit einem Spezialfilter nachgerüstet oder stillgelegt werden. Auf diese Änderung weist der Bundesverband des Schornsteinfegerhandwerks hin.

Renovierung der eigenen vier Wände

Schonfrist für Öfen mit einem Baujahr ab 1985
Bisher waren alle Öfen die vor 1975 zugelassen wurden betroffen. Diese Öfen dürfen nicht mehr als 0,15 Gramm Staub pro Kubikmeter und vier Gramm Kohlenmonoxid pro Kubikmeter an Schadstoffen ausstoßen. Mit der Austauschpflicht soll der Schadstoffausstoß der Öfen in Deutschland und damit die allgemeine Umweltbelastung zu reduziert werden.

In Zukunft werden noch weitere Altersgruppen der Kamin-und Kachelöfen von der Regelung betroffen sein:

  • 2020 müssen Modelle der Baujahre 1985 bis 1994 ausgetauscht oder nachgerüstet sein
  • 2024 müssen Modelle der Baujahre 1995 bis 31. März 2010 ausgetauscht oder nachgerüstet sein

Der HKI – Industrieverband Haus-, Heiz- und Küchentechnik e. V. bietet unter der Internetadresse http://cert.hki-online.de eine Datenbank an, auf der man die Werte des jeweiligen Ofens recherchieren kann. Für den zuständigen Bezirksschornsteinfeger reicht ein Ausdruck der Angaben als Nachweis. Alternativ kann der Schornsteinfeger bei der nächsten Feuerstättenschau die Werte auch messen.

Gibt es auch Ausnahmen?
Wenn man in seinen Räumen einen historischen Ofen hat, dann gibt es auch Ausnahmereglungen. Bei Modellen, die vor dem Jahr 1950 hergestellt wurden, muss auch bei einer Überschreitung der Grenzwerte keine Stilllegung vorgenommen werden. Dies gilt jedoch nicht für offene Kamine und Kochherde. Ein Gespräch mit dem Heizungsfachmann oder Schornsteinfeger kann hier für Klarheit sorgen.

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Zinskommentar August 2017 – Gerüchte um Ausstieg aus lockerer Geldpolitik mit viel Interpretationsspielraum

baufinanzierung marktlage

Die Zinsentwicklung in den vergangenen Wochen hat einige Veränderungen mit sich gebracht. Unmittelbar nach Mario Draghis Rede in Portugal stieg der Euro im Wert. Aber nicht nur das, denn auch die Baufinanzierungszinsen haben sich nach der Rede des EZB-Chefs um 0,35 Prozentpunkte erhöht. Lag es an der Andeutung, dass sich die Eurozone in einer wirtschaftlichen Konsolidierung befindet oder hängt es mit der, ebenfalls von ihm angesprochenen stabilen Inflation zusammen? Die Gerüchte um eine Beendigung der lockeren Geldpolitik machen die Runde.

Nicht wirklich das Neues in der Eurozone
Wer aufmerksam zuhört, hört nichts Neues und stellt fest, dass Mario Draghi sich ebenso verhalten und vieldeutig wie in den vergangenen Sitzungen der EZB gab. Doch die Marktreaktionen sind aktuell sehr sensibel und erfolgen nach noch so kleinen Andeutungen von Marion Draghi. Eine Zinserhöhung und die Beendigung der Anleihekäufe sind bei vielen Experten des Marktes nicht länger nur ein Mythos, sondern scheinen in greifbare Nähe zu rücken. Die derzeit ansteigenden Zinsen beruhen vor allem auf psychologischen Einflüssen und dem Herdentrieb. Von einer wirklichen Veränderung auf fundamentaler Ebene kann derzeit keine Rede sein. Auch die EZB reagierte auf die zahlreichen Blicke in Richtung Mario Draghi und eine erhoffte Zinsanhebung mit einer Äußerung, die alle Hoffnungen auf eine zeitnahe Zinswende negieren. Aktuell sind die Zinsen auch wieder um ca. 0,2 Prozentpunkte gesunken.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Ein Blick in die USA und nach Nordkorea und was dies mit Baufinanzierungszinsen zu tun hat
Auch die konträre Position von US-Präsident Trump und dem nordkoreanischen Machthaber und Staatschef Kim Jong Un beeinflussen die Märkte. Sichere Anlagen, so zum Beispiel deutsche Staatsanleihen mit 10-jähriger Laufzeit stehen im Vordergrund. Solange eine militärische Reaktion im Blickpunkt steht, bleiben die Märkte unsicher und treiben Investoren in sichere Häfen. Trump und Jong Un befinden sich aktuell weiter mal mehr oder weniger in einem heftigen verbalen Schlagabtausch. Da beide als sehr impulsiv gelten, sind ihre Reaktionen schwierig vorherzusagen.

Deshalb ist in den vergangenen Wochen die Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen gestiegen, wodurch ihre Rendite gesunken ist. Nachdem sich der Schlagabtausch etwas beruhigt hat, waren die Staatsanleihen wieder weniger nachgefragt, wodurch sich die Rendite wieder etwas erhöht hat. Da viele Banken ihre Immobiliendarlehen mit langfristigen Anlagen wie Staatsanleihen oder Pfandbriefen refinanzieren, beeinflussen solche politischen Entwicklung auch die Baufinanzierungszinsen. Die in der Folge steigenden Kurse der Staatsanleihen und dadurch sinkenden Renditen, sorgen dann auch im Endeffekt für ein Auf und Ab bei den Baufinanzierungszinsen. Ein Trend nach unten zeigt sich derzeit nicht, dafür jedoch eine erhöhte Volatilität.

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KfW Förderprogramme

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) hat vor kurzem die Förderung für Brennstoffzellen-Heizungen erweitert. Ab sofort können neben Privatpersonen auch Freiberufler, Unternehmen, Contractoren sowie kommunale und gemeinnützige Organisationen attraktive Zuschüsse erhalten. Gefördert werden Brennstoffzellen-Heizungen mit einer elektrischen Leistung bis 5 kW, die im Rahmen einer Sanierung oder eines Neubaus in Wohn- oder Nichtwohngebäuden installiert werden.

Deutlich erweiterte Förderung
Je nach elektrischer Leistung ist ein Zuschuss bis zu 28.200 EUR pro eingebaute Brennstoffzelle möglich. Ziel der erweiterten Förderung ist es, die zukunftsweisende Brennstoffzellentechnologie zur Strom- und Wärmeversorgung in Gebäuden breitenwirksam am Markt zu etablieren. Die Förderung ist Teil des „Anreizprogramms Energieeffizienz“ der Bundesregierung. Seit August 2016 wurden bereits rund 1000 Brennstoffzellen-Heizungen mit ca. 14 Mio. EUR bezuschusst.

sparen mit der brennstoffzelle

Wer erhält die Förderung?
Anträge für eine Förderung des Einbaus eines Brennstoffzellensystems in ein selbstgenutztes oder vermietetes Wohn- oder Nichtwohngebäude können stellen:

  • Natürliche Personen
  • Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)
  • Freiberuflich Tätige, zum Beispiel Ärzte, Steuerberater, Architekten
  • Alle Unternehmen, die ein Brennstoffzellensystem in ein Wohngebäude einbauen (einschließlich
    Contractoren)
  • Kleine und mittlere Unternehmen (KMU) im Sinne der EU-Definition, die ein
    Brennstoffzellensystem in ein Nichtwohngebäude einbauen (einschließlich Contractoren).
    KMU sind Unternehmen, die weniger als 250 Mitarbeiter und einen Jahresumsatz von höchstens
    50 Mio. Euro oder eine Jahresbilanzsumme von höchstens 43 Mio. Euro. Haben. Diese
    Unternehmen müssen unabhängig von Unternehmen sein, die diese Kriterien nicht erfüllen.
    Vertiefende Informationen zu KMU finden Sie im KfW-Merkblatt zur „KMU-Definition“ unter
    www.kfw.de/433 in der Rubrik „Downloads“
  • Unternehmen mit mehrheitlich kommunalem Gesellschafterhintergrund (unmittelbare oder
    mittelbare Beteiligung einer oder mehrerer kommunaler Gebietskörperschaften oder
    Bundesländer mit insgesamt mehr als 50 % bei einer kommunalen Mindestbeteiligung von 25 %)
  • Alle gemeinnützigen Organisationsformen (z. B. Vereine, Stiftungen, gemeinnützige GmbH)
    einschließlich Kirchen. Der Nachweis der Gemeinnützigkeit erfolgt durch eine entsprechende
    Bestätigung über die Freistellung von der Körperschaftssteuer durch das Finanzamt
  • Kommunale Gebietskörperschaften, deren rechtlich unselbstständige Eigenbetriebe sowie
    kommunale Zweckverbände

Für die Antragstellung ist ein Energieeffizienz-Experte (www.energie-effizienz-experten.de) einzubinden.

Was wird gefördert?
Gefördert wird der Einbau von stationären Brennstoffzellensystemen mit einer elektrischen Leistung von mindestens Pel = 0,25 kWel bis maximal Pel = 5,0 kWel in neue oder bestehende Wohn- und Nichtwohngebäude.

Wie wird gefördert?
Die Förderung erfolgt durch einen Investitionszuschuss, der nach Abschluss des Vorhabens auf Ihr Konto überwiesen wird. Der Zuschuss setzt sich zusammen aus:

  • einem Festbetrag (Grundförderung) von 5.700 Euro
  • einem leistungsabhängigen Betrag (Zusatzförderung) von 450 Euro je angefangene 0,1 kWel

Es werden maximal 40 % der förderfähigen Kosten bezuschusst. Unter „Weitergehende Informationen zu diesem Förderprodukt“ finden Sie eine beispielhafte Berechnung der Zuschussbeträge auf Grundlage der elektrischen Leistung.

Mehr Informationen finden Sie unter www.kfw.de.

Quelle: KfW-Bank

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Baufinanzierung – Arten, Eignung und Ablauf

Haus

Geht es um den Hausbau oder den Kauf von Wohneigentum, so will diese Entscheidung durchdacht sein. Ein wichtiger Eckpfeiler stellt dabei die Baufinanzierung dar. Hier gilt es zwischen verschiedenen Arten der Finanzierungsmöglichkeit zu unterschieden und die jeweils passende auszuwählen. Eine große Rolle spielt hierbei Eigenkapital, auch wenn manche Banken Vollfinanzierungen anbieten. Die Regel ist, dass 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital gestemmt werden. Der übrige Teil der Finanzierung kann auf verschiedene Weisen und in jeweils typischen Abläufen erfolgen.

Baufinanzierungsarten
Die gängigsten Arten der Baufinanzierung finden sich in:

  • Annuitätendarlehen
  • Aktiendarlehen
  • Forwarddarlehen
  • Fördermittel (beispielsweise durch die KfW)

Diese Finanzierungsarten haben ihre je spezifischen Eigenschaften, Vorzüge und Nachteile. Mit dem Annuitätendarlehen finden Bauherren die gängigste Finanzierungsform. Dieses Darlehen sieht vor, dass Kreditnehmer einen konstanten jährlichen Beitrag zahlen. In Abhängigkeit der Vereinbarung wird der Zinssatz als variabel oder fest definiert. Das Darlehen wird in der Regel mit monatlichen Beiträgen abbezahlt. Die Regel ist, dass hierbei im ersten Jahr 1 Prozent der Tilgungssumme gezahlt wird, während in den folgenden Jahren ein konstanter Anstieg der Tilgungssumme erfolgt.

Mit dem Aktiendarlehen findet sich eine Darlehensform mit höherem Risiko aber gleichzeitig höheren Renditeaussichten. Hierbei handelt es sich um einen tilgungsfreien Kredit. Bauherren zahlen stattdessen monatlich in einen Aktienfonds ein. Entwickeln sich die Kurse positiv, kann die Kreditsumme bei Ende der Laufzeit zurückgezahlt werden.

Welche Darlehensform haben Sie beim Immobilienkauf gewählt?

Forwarddarlehen ermöglichen günstige Zinsen. Nach Ablauf einer Frist von höchstens fünf Jahren muss der Kredit im Anschluss finanziert werden. Das Geld kann abgerufen werden, sobald es für den Hausbau oder -kauf in Anspruch genommen wird.

Ebenso können Bauherren unter gewissen Umständen Fördermittel zum Bau oder Erwerb von Immobilien in Anspruch nehmen. Besonders der Bau energieeffizienter Häuser und Passivhäuser erfreut sich günstiger Konditionen. Dies gilt auch für den Bau von Heizungsanlagen, die regenerative Energien nutzen. Fördermittel stellt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zur Verfügung. Sie gewährt auch zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse bei Investitionen in Energiesparmaßnahmen bei Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten. Daneben bieten auch viele Bundesländer Fördermittel beim Immobilienerwerb an.

Zum Ablauf der Baufinanzierung
Im Vorfeld der Entscheidung für eine Immobilie oder eine Baufinanzierung sollten sich Bauherren oder Kaufinteressenten darüber im Klaren sein, welche Art von Immobilie gesucht wird. Dies ist in erster Linie vom zur Verfügung stehenden Budget abhängig. Eine wichtige Rolle spielt hierbei das Eigenkapital. Im Rahmen eines Kassensturzes können Bauherren ermitteln, wie viel Eigenkapital insgesamt zur Verfügung steht. Dazu zählen neben Barvermögen auch Positionen wie Versicherungen (etwa Lebensversicherungen), Bausparverträge, Arbeitgeberdarlehen und Verwandtendarlehen sowie Wertpapiere.

Unabhängig von der Höhe des verfügbaren Eigenkapitals sollte dieses jedoch nicht vollständig investiert werden. Es empfiehlt sich im Sinne eines ausgewogenen Finanzportfolios ein gewisses Sicherheitspolster zu behalten. Zur Baufinanzierung können verschiedene Baufinanzierer in Anspruch genommen werden. Hierzu gehören:

  • Banken
  • Sparkassen
  • Bausparkassen
  • Lebensversicherer
  • manche Pensionskassen

Was die Frage der Höhe der Finanzierungssumme betrifft, richtet diese sich neben dem verfügbaren Eigenkapital nach der Rate der Baufinanzierung sowie nach dem Beleihungswert.

Der Beleihungswert bei der Baufinanzierung
Der Beleihungswert ist grundsätzlich abhängig von Faktoren wie Zustand und Lage des Objekts. Er steht nicht im Zusammenhang mit den gegenwärtigen Marktpreisen. Diese schwankenden Preise werden indes im so genannten Verkehrswert berücksichtigt. Die Frage nach dem Beleihungswert einer Immobilie wird grundsätzlich von Gutachtern oder Banken beantwortet. Üblich sind bei Baufinanzierungen der Banken bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes. Ebenso verhält es sich mit Bausparkassen. Versicherungen übernehmen nur die Finanzierung von bis zu 50 Prozent des Beleihungswerts übernehmen. Damit hängt das benötigte Eigenkapital auch von der Art der Baufinanzierung ab.

Fazit:
Finanzierungsmöglichkeiten und Förderoptionen für Bau- oder Kaufvorhaben von Immobilien sind zahlreich. Unabhängig davon für welche Finanzierungsvariante sich Bauherren oder Kaufinteressenten entscheiden, ist ein umfassender Vergleich verschiedener Anbieter und ihrer Konditionen sinnvoll. Besonders wichtig ist es, vorab die Frage zu klären, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht und wie hoch das Darlehen sein darf, um es ohne zu starke finanzielle Einbußen tilgen zu können.

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